50-plus en verhuisplannen? De hypotheekregels worden strenger, dit moet je weten

Een ander huis op het oog en de 50 gepasseerd? Dan kan je pensioen straks eerder meetellen dan je denkt. Rabobank en dochterbedrijf Obvion gaan vanaf maart 2027 bij hypotheekaanvragen verder vooruitkijken. Niet pas tien, maar al vijftien jaar vóór de pensioenleeftijd nemen ze het verwachte pensioeninkomen mee. Voor de meeste aanvragers betekent dat: vanaf je 52ste kan je maximale hypotheek lager uitvallen.

De gedachte achter die aanscherping is simpel: een hypotheek moet ook betaalbaar blijven wanneer het salaris plaatsmaakt voor pensioen. Rabobankwoordvoerder Eric Verwey legt uit dat de bank zo wil voorkomen dat de lening later niet meer aansluit bij iemands financiële mogelijkheden. Grote betalingsproblemen bij mensen die rond hun pensioen verhuizen zijn er volgens hem nu niet; de bank wil vooral toekomstige problemen voor zijn. Neem het voorbeeld van iemand van halverwege de 50, met een jaarsalaris van 65.000 euro. Als die persoon op 67-jarige leeftijd met pensioen gaat en daarna 35.000 euro per jaar ontvangt, wordt dat lagere inkomen bepalend voor de berekening. Het huidige salaris vertelt dus niet meer het hele verhaal.

Daarnaast scherpt Rabobank de voorwaarden voor de resterende schuld op hoge leeftijd aan. Op je 85ste mag de openstaande hypotheek maximaal 70 procent van de woningwaarde bedragen. Tot dusver koppelde de bank geen aflossingseis aan een specifieke leeftijd. Ook ABN Amro trekt de regels aan: bij die bank moeten 85-jarigen minstens de helft van hun hypotheekbedrag hebben afgelost. Dat is een andere maatstaf dan de woningwaarde die Rabobank hanteert. ABN Amro blijft voor het meewegen van pensioeninkomen wel vasthouden aan tien jaar vóór het pensioen.

De veranderingen komen na eerdere beperkingen voor aflossingsvrije hypotheken. Rabobank kondigde begin dit jaar aan dat zo’n lening nog maximaal 30 procent van de woningwaarde mag bedragen, tegenover eerder 50 procent. Banken als ASN, ABN Amro en ING scherpten daarna eveneens hun beleid aan. Op de achtergrond dringen de Europese Centrale Bank, De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten aan op strengere beoordelingen. De Nederlandse hypotheekschuld is internationaal relatief hoog. De toezichthouders willen dat banken beter letten op de vraag of klanten hun resterende schuld aan het einde van de looptijd kunnen betalen.

Hoeveel leenruimte je precies kwijtraakt, valt niet met één rekensom te zeggen. Een scheiding, jaren in het buitenland, ontbrekende pensioenopbouw, eerdere aflossingen en overwaarde spelen allemaal mee. Op Mijnpensioenoverzicht.nl kun je bekijken welk inkomen je na pensionering kunt verwachten. Hypotheekadviseur Boudewijn de Jong van De Hypotheker benadrukt dat vooral zelfstandigen moeten opletten, omdat hun pensioen vaker onzeker is. De betekenis voor verhuisplannen is daarmee concreet: bij Rabobank en Obvion telt vanaf maart 2027 voor een grotere groep niet alleen het inkomen van nu, maar ook dat van later. Wat er mogelijk blijft, hangt af van de persoonlijke financiële situatie.